Mietrecht aus Mietersicht
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Schönheitsreparaturen
bei Auszug
Sie möchten wissen,
welche Arbeiten zur Schönheitsreparatur Sie an der Wohnung ausführen
müssen oder in welcher Höhe Sie andernfalls eine Kostenbeteiligung
leisten müssten.
Eines der häufigsten
Rechtsprobleme im Mietrecht ist die Ausführung von Schönheitsreparaturen.
Häufig herrscht Unklarheit darüber, ob der Mieter beim Verlassen
der Wohnung überhaupt Reparaturen vornehmen muss und welchen Umfang
diese haben müssen. Es gibt hierzu keine gesetzliche Regel, dennoch
sehen die meisten in Deutschland verwendeten Mietverträge vor, dass
die Mieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich sind.
Diese Schönheitsreparaturklauseln sind jedoch häufig ganz oder
teilweise unwirksam, was zur Folge haben kann, dass eine Pflicht zur Renovierung
überhaupt nicht besteht.
Was wir für
Sie tun können:
Wir prüfen für
Sie Ihren Mietvertrag auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel
und teilen Ihnen mit, ob und welche Arbeiten Sie beim Verlassen der Wohnung
auszuführen haben. Wir geben Ihnen weiterhin Informationen darüber,
wie Sie sich verhalten sollten, falls Ihr Vermieter Rückgriff auf
die Kaution androht.
Was wir von Ihnen
benötigten:
Mietvertrag: Schicken
Sie uns per E-Mail, Telefax oder Post eine Kopie Ihres Mietvertrages samt
Anhängen oder Protokollen. Falls Sie - was wir Ihnen nicht empfehlen
- lediglich die entsprechenden Klauseln abschreiben wollen, achten Sie
bitte darauf, dass für die Wirksamkeit der Klausel auch Regelungen
über die Abnahme, Rückgabe, Pflicht zur Anfangsrenovierung und
die Übergabe von Bedeutung sein können.
Informationen zum
Zustand der Wohnung: Bitte teilen Sie uns mit, ob die Wohnung bei Bezug
renoviert war und wann zum letzten Mal Schönheitsreparaturen ausgeführt
wurden.
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Kündigung des
Mieters
Sie möchten so
bald wie möglich aus Ihrer Wohnung ausziehen, sind jedoch durch eine
lange Laufzeit oder Kündigungsfrist gebunden.
Seit dem 1. September
2001 gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten
- gleichgültig, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat.
Diese Regelung findet jedoch auf alte Verträge nur unter bestimmten
Bedingungen Anwendungen. Häufig werden befristete Mietverträge
abgeschlossen oder das Kündigungsrecht für einen bestimmten
Zeitraum ausgeschlossen. Durch die Einführung des neuen Mietrechts
im September 2001 entstanden viele Unsicherheiten, welche Fristen und
Regelungen nun anwendbar sind. Weit verbreitet ist auch das Gerücht,
der Mieter habe einen Anspruch, aus einem Vertrag entlassen zu werden,
sobald er drei Nachmieter stellt. Ein solcher Anspruch existiert zwar
nicht im Allgemeinen, kann jedoch in Einzelfällen begründet
sein.
Was wir für
Sie tun können:
Wir prüfen für
Sie die Kündigungsfristen und Befristungsregeln in Ihrem Mietvertrag
und sagen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben, möglichst schnell
das Mietverhältnis zu beenden.
Was wir von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Schicken
Sie uns per E-Mail, Telefax oder Post eine Kopie Ihres Mietvertrages samt
Anhängen oder Protokollen (Kontakt).
Falls Sie uns Ihren
Mietvertrag nicht schicken können, benötigen wir auf jeden Fall
das Datum des Vertragsbeginns, Vereinbarungen über Kündigungsfristen,
Nachmieterstellung und sofern vereinbart die Befristung des Vertrages.
Bitte beantworten
Sie auch die folgenden Fragen:
Haben Sie einen besonderen
Grund, die Wohnung vorzeitig zu verlassen? Ein besonderer Grund könnte
dabei sein: Versetzung in eine andere Stadt, Vergrößerung oder
Verkleinerung der Familie oder Arbeitslosigkeit.
Wie hoch ist die Nettokaltmiete
?
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Vermieterkündigung
Ihr Vermieter droht
Ihnen mit einer Kündigung oder hat diese bereits ausgesprochen. Sie
möchten wissen, ob die Kündigung wirksam ist.
Für einen Vermieter
ist es heutzutage gar nicht so einfach, einen Mieter loszuwerden. Bei
Wohnraum greift meistens der Kündigungsschutz, der dazu führt,
dass der Vermieter einen besonderen Grund braucht, um eine wirksame Kündigung
auszusprechen. Häufigster Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf,
der aber in vielen Fällen nur vorgeschoben wird. Ein anderer wichtiger
Kündigungsgrund ist die Pflichtverletzung des Mieters, der zum Beispiel
seine Miete unpünktlich gezahlt hat oder den Hausfrieden nachhaltig
stört. Manchmal berufen sich der Mieter auch auf das Auslaufen eines
befristeten Vertrages, sie übersehen dabei allerdings häufig,
dass auch hier ein besonderer Grund vorliegen muss.
Was wir für
Sie tun können:
Wir prüfen für
Sie, ob die Regeln des Kündigungsschutzes auf Ihren Vertrag Anwendung
finden und ob Ihr Vermieter eine wirksame Kündigung ausgesprochen
hat oder dies tun könnte. Wir überprüfen dabei auch die
Kündigungsfristen und andere Formalitäten, die der Vermieter
einhalten muss. Falls eine Kündigung unwirksam sein sollte, geben
wir Ihnen Tipps, wie Sie sich verhalten sollten.
Was wir von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Wir benötigen
von Ihnen eine Kopie Ihres Mietvertrages. Bitte senden Sie uns diesen
per E-Mail, Fax oder Post zu (Kontakt).
Kündigungsschreiben:
Sofern eine Kündigung bereits vorliegt, benötigen wir auch hiervon
eine Kopie und die weitere Korrespondenz, die zwischen Ihnen und Ihrem
Vermieter stattgefunden hat.
Bitte gehen Sie in
der Schilderung Ihres Sachverhaltes auch auf die folgenden Fragen ein:
Falls eine Pflichtverletzung
vorgeworfen wird, beschreiben Sie diese und nehmen Sie Stellung, ob der
Vorwurf vor Gericht beweisbar sein wird.
Falls sich dies nicht
aus den Unterlagen ergeben sollte, teilen Sie uns bitte mit, wie lange
der Mietvertrag bestand, wann die Kündigung ausgesprochen wurde und
zu welchem Zeitpunkt gekündigt wurde.
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Mieterhöhung
Die Miete soll erhöht
werden. Sie möchten wissen, ob Sie sich dagegen wehren können.
Die Miete kann vom
Vermieter nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden. In manchen
Fällen ist eine Mieterhöhung völlig ausgeschlossen oder
führt sogar dazu, dass der Vermieter eine wirtschaftsstrafrechtliche
Ordnungswidrigkeit begeht, wenn die Miete nämlich 20 Prozent über
der ortsüblichen Miete liegt. Häufig werden auch Staffelmieten
vereinbart, bei denen sich die Miete jährlich um einen Prozentsatz
oder einen festen Betrag erhöht. Solche Vereinbarungen sind nur unter
bestimmten Umständen wirksam. Sowohl die Gesetze zur Mieterhöhung
als auch die zu den Staffelmieten wurden zum 1. September 2001 neu gefasst.
Was wir für
Sie tun können:
Wir prüfen für
Sie die Wirksamkeit einer Mieterhöhung und sagen Ihnen gegebenenfalls
wie Sie sich gegenüber Ihrem Vermieter verhalten sollten.
Was wir von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Bitte
schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post
(Kontakt).
Falls ihr Vermieter
von Ihnen schriftlich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt
hat, schicken Sie uns bitte eine Kopie dieses Schreibens.
Bitte nehmen Sie in
der Schilderung des Sachverhaltes zu dem Vortrag des Vermieters kurz Stellung
und erläutern Sie uns, ob z.B. die vorgetragenen Modernisierungen
ausgeführt wurden.
Bitte schreiben Sie
uns auch, ob in Ihrer Gemeinde ein Mietspiegel geführt wird bzw.
wie hoch die ortsüblichen Mieten für Wohnungen Ihrer Art sind.
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Mietminderung und
Mängel an der Wohnung
In Ihrer Wohnung ist
etwas kaputt gegangen und ihr Vermieter kümmert sich nicht oder nicht
schnell genug um die Behebung des Mangels. Sie möchten wissen, ob
Sie die Miete mindern können und wie Sie dabei vorgehen sollten.
Die Mietminderung
ist eines der stärksten und effektivsten Instrumente des Mieters,
Druck auf den Vermieter auszuüben. Mieter sollten dabei jedoch genau
wissen, in welcher Höhe Sie die Miete mindern können und was
Sie dabei zu beachten haben, um keine Kündigung wegen Mietrückständen
zu riskieren.
Was wir für
Sie tun können:
Wir teilen Ihnen mit,
wie Sie bei der Mietminderung vorgehen sollten und geben Ihnen eine Größenordnung
für die Mietminderung. Wir orientieren uns dabei an vergleichbaren
Gerichtsurteilen und nennen die Fundstellen. Wir sagen Ihnen auch, unter
welchen Umständen Sie den Mangel selbst beheben und die Kosten hierfür
vom Vermieter verlangen oder von der Miete einbehalten können.
Was wir von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Bitte
schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post
(Kontakt).
Bitte beschreiben
Sie uns den Mangel so genau wie möglich. Wann trat der Mangel zum
ersten Mal auf? Wie oft zeigt sich der Mangel? Was wurde bisher unternommen,
um den Mangel zu beheben?
Sofern es sich bei
dem Mangel um Lärm handelt wäre auch von Interesse, zu welchen
Zeiten die Störungen auftreten und ob der Lärm (Baulärm)
beim Einzug in die Wohnung schon absehbar war. Schreiben Sie uns auch,
wo die Wohnung liegt.
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Vertragscheck
Sie haben einen Mietvertrag,
den Sie auf seine Gültigkeit überprüfen möchten. Als
Vermieter möchten Sie alte oder unwirksame Klauseln durch neue Regeln
ersetzen.
Wenn uns ein Mietvertrag
über Wohnraum vorgelegt wird, finden wir meistens mehrere wichtige
Klauseln, die unwirksam sind oder deren Wirksamkeit umstritten ist. Die
Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern führen ständig
neue Musterprozesse durch alle Instanzen, so dass selbst vorformulierte
Verträge häufig unwirksame Klauseln enthalten. Durch die Änderung
des Mietrechts im September 2001 sind viele der bisher verwendeten Regelungen
unwirksam geworden. Viele Vermieter verwenden Sie jedoch weiterhin.
Was wir für
Sie tun können:
Wir überprüfen
Ihren Mietvertrag auf unwirksame oder zweifelhafte Klauseln. Wir konzentrieren
unsere Prüfung dabei auf die häufigsten Streitpunkte: Schönheitsreparaturen,
Kleinreparaturen, Haftungsregelungen, Kündigung und Befristung, sowie
Miethöhe und Nebenkosten. Bitte teilen Sie uns mit, wenn Sie statt
dessen eine vollumfängliche Prüfung aller Klauseln oder die
neue Formulierung von Vertragsbestandteilen des Mietvertrages wünschen;
wir würden Ihnen dann ein entsprechendes Angebot unterbreiten.
Was wir von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Bitte
schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post
(Kontakt).
Falls Sie die Prüfung anderer als der oben genannten Klauseln wünschen,
teilen Sie uns mit, worauf wir unseren Prüfungsumfang erstrecken
sollen.
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Kaution
Sie sind aus Ihrer
Wohnung ausgezogen, haben keine Schäden hinterlassen und möchten
ihre hinterlegte Kaution zurück haben, der Vermieter weigert sich
jedoch. Sie möchten wissen, wann Sie die Kaution zurückverlangen
können und wie Sie dabei vorgehen sollten.
Nach der Beendigung
eines Mietverhältnisses muss die Kaution zurückgezahlt werden,
sobald erkennbar ist, dass dem Vermieter keine Forderungen gegen den Mieter
mehr zustehen, die den Rückgriff auf die Kaution nötig machen.
Häufig behalten Vermieter die Kaution unter dem Vorwand ein, es könnten
noch Nachzahlungen zu den Nebenkosten fällig werden.
Was wir für
Sie tun können:
Wir sagen Ihnen, ob
Sie die Kaution zurückverlangen können und wie Sie dabei vorgehen
sollten.
Was Sie von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Bitte
schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post
(Kontakt).
Teilen Sie uns mit,
wann das Mietverhältnis beendet wurde, wann Sie ausgezogen sind und
ob der Vermieter auf eine Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution
bereits reagiert hat.
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Nebenkostenabrechnungen
Sie haben von ihrem
Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten und möchten wissen,
ob diese korrekt ist bzw. ob der Vermieter eine Nachzahlung verlangen
kann.
Bei den Nebenkosten
ist genau geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können
und nach welchen Verteilungsschlüsseln die einzelnen Mieter an Gemeinschaftskosten
beteiligt werden dürfen. Die Verjährung von Zahlungsansprüchen
ist mit dem neuen Mietrecht neu geregelt worden.
Was wir für
Sie tun können:
Schicken Sie uns die
Nebenkostenabrechnung und wir überprüfen diese auf die Rechtmäßigkeit.
Falls sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergibt, sagen wir Ihnen,
ob der Vermieter die Zahlung noch verlangen kann. Falls Sie eine Erstattung
erhalten, sagen wir Ihnen, wie Sie vorgehen sollten.
Was wir von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Bitte
schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages und der streitigen Nebenkostenabrechnung
per E-Mail, Fax oder Post (Kontakt).
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Schäden an der Mietsache
In Ihrer Wohnung ist
etwas kaputt gegangen und sie möchten wissen, wer für den Schaden
aufkommt.
Grundsätzlich
sind Reparaturen in der Wohnung Angelegenheit des Vermieters. Diese gesetzliche
Regelung widerspricht häufig dem Gerechtigkeitsempfinden der Vermieter,
die sich häufiger von der Überzeugung leiten lassen, der Mieter
müsse für alle Schäden in einer Wohnung aufkommen. Dies
gilt jedoch im Wesentlichen nur in zwei Fallkonstellationen.
1. Der Mieter hat
eine Sache des Vermieters schuldhaft beschädigt.
2. Im Mietvertrag ist eine sog. Kleinreparaturklausel enthalten, wonach
der Mieter Reparaturen in einem bestimmten Umfang selbst auszuführen
hat.
Gerade die Kleinreparaturklauseln
waren bereits mehrfach Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
Dieser hat Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen für
unwirksam erklärt.
Was wir für
Sie tun können:
Wir prüfen für
sie anhand der Rechtsprechung, ob eine Reparaturklausel im Mietvertrag
wirksam ist und ob und unter welchen Umständen sie demnach verpflichtet
sind, Schäden an der Wohnung selbst zu tragen. Falls Sie Reparaturen
selbst ausgeführt haben sollten oder sich der Vermieter weigert,
etwas reparieren zu lassen, sagen wir Ihnen, wie sie am besten vorgehen.
Was wir von Ihnen
benötigen:
Mietvertrag: Wir benötigen
von Ihnen eine Kopie des Mietvertrages, die Sie uns per Telefax, Post
oder E-Mail zuschicken können (Kontakt).
Teilen Sie uns gegebenenfalls mit, falls kein schriftlicher Mietvertrag
abgeschlossen wurde.
Bitte beantworten
Sie uns bei der Schilderung des Sachverhaltes die folgenden Fragen:
Was wurde in der Wohnung
beschädigt und wie kam es zu dem Schaden?
Wie hoch sind die
Kosten, die für eine Reparatur aufgebracht werden müssten?
Wann ist der Schaden
entstanden?
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Sachverhalt
Beschreiben Sie hier
Ihr Rechtsproblem und nehmen Sie zu den oben genannten Fragen Stellung!
Schreiben Sie uns auch, was genau Ihre Fragestellung ist.
Falls wir für
die Beantwortung Ihres Falles Unterlagen benötigen, schicken Sie
uns diese bitte per E-Mail,
Post oder Telefax (0931-52235).
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