Mietrecht aus Mietersicht

Themenübersicht:

• Schönheitsreparaturen bei Auszug: Muss ich renovieren?

• Kündigung des Mieters: Wie komme ich am schnellsten raus?

• Kündigung des Vermieters: Ist die Kündigung wirksam?

• Kleinreparaturen in der Wohnung: Wer muss kleine Reparaturen bezahlen?

• Mieterhöhung: Wirksam oder überhöht?

• Prüfung des Vertrages: Was gilt wirklich?

• Nebenkostenabrechnung: Korrekt abgerechnet?

• Mietminderung: Wie viel kann ich mindern und wie?

• Kaution: Wie bekomme ich sie zurück?

• Schäden an der Wohnung: Was tun, wenn der Vermieter sich nicht kümmert?

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Schönheitsreparaturen bei Auszug

Sie möchten wissen, welche Arbeiten zur Schönheitsreparatur Sie an der Wohnung ausführen müssen oder in welcher Höhe Sie andernfalls eine Kostenbeteiligung leisten müssten.

Eines der häufigsten Rechtsprobleme im Mietrecht ist die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Häufig herrscht Unklarheit darüber, ob der Mieter beim Verlassen der Wohnung überhaupt Reparaturen vornehmen muss und welchen Umfang diese haben müssen. Es gibt hierzu keine gesetzliche Regel, dennoch sehen die meisten in Deutschland verwendeten Mietverträge vor, dass die Mieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich sind. Diese Schönheitsreparaturklauseln sind jedoch häufig ganz oder teilweise unwirksam, was zur Folge haben kann, dass eine Pflicht zur Renovierung überhaupt nicht besteht.

Was wir für Sie tun können:

Wir prüfen für Sie Ihren Mietvertrag auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel und teilen Ihnen mit, ob und welche Arbeiten Sie beim Verlassen der Wohnung auszuführen haben. Wir geben Ihnen weiterhin Informationen darüber, wie Sie sich verhalten sollten, falls Ihr Vermieter Rückgriff auf die Kaution androht.

Was wir von Ihnen benötigten:

Mietvertrag: Schicken Sie uns per E-Mail, Telefax oder Post eine Kopie Ihres Mietvertrages samt Anhängen oder Protokollen. Falls Sie - was wir Ihnen nicht empfehlen - lediglich die entsprechenden Klauseln abschreiben wollen, achten Sie bitte darauf, dass für die Wirksamkeit der Klausel auch Regelungen über die Abnahme, Rückgabe, Pflicht zur Anfangsrenovierung und die Übergabe von Bedeutung sein können.

Informationen zum Zustand der Wohnung: Bitte teilen Sie uns mit, ob die Wohnung bei Bezug renoviert war und wann zum letzten Mal Schönheitsreparaturen ausgeführt wurden.

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Kündigung des Mieters

Sie möchten so bald wie möglich aus Ihrer Wohnung ausziehen, sind jedoch durch eine lange Laufzeit oder Kündigungsfrist gebunden.

Seit dem 1. September 2001 gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten - gleichgültig, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Diese Regelung findet jedoch auf alte Verträge nur unter bestimmten Bedingungen Anwendungen. Häufig werden befristete Mietverträge abgeschlossen oder das Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Durch die Einführung des neuen Mietrechts im September 2001 entstanden viele Unsicherheiten, welche Fristen und Regelungen nun anwendbar sind. Weit verbreitet ist auch das Gerücht, der Mieter habe einen Anspruch, aus einem Vertrag entlassen zu werden, sobald er drei Nachmieter stellt. Ein solcher Anspruch existiert zwar nicht im Allgemeinen, kann jedoch in Einzelfällen begründet sein.

Was wir für Sie tun können:

Wir prüfen für Sie die Kündigungsfristen und Befristungsregeln in Ihrem Mietvertrag und sagen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben, möglichst schnell das Mietverhältnis zu beenden.

Was wir von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Schicken Sie uns per E-Mail, Telefax oder Post eine Kopie Ihres Mietvertrages samt Anhängen oder Protokollen (Kontakt).

Falls Sie uns Ihren Mietvertrag nicht schicken können, benötigen wir auf jeden Fall das Datum des Vertragsbeginns, Vereinbarungen über Kündigungsfristen, Nachmieterstellung und sofern vereinbart die Befristung des Vertrages.

Bitte beantworten Sie auch die folgenden Fragen:

Haben Sie einen besonderen Grund, die Wohnung vorzeitig zu verlassen? Ein besonderer Grund könnte dabei sein: Versetzung in eine andere Stadt, Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie oder Arbeitslosigkeit.

Wie hoch ist die Nettokaltmiete ?

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Vermieterkündigung

Ihr Vermieter droht Ihnen mit einer Kündigung oder hat diese bereits ausgesprochen. Sie möchten wissen, ob die Kündigung wirksam ist.

Für einen Vermieter ist es heutzutage gar nicht so einfach, einen Mieter loszuwerden. Bei Wohnraum greift meistens der Kündigungsschutz, der dazu führt, dass der Vermieter einen besonderen Grund braucht, um eine wirksame Kündigung auszusprechen. Häufigster Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf, der aber in vielen Fällen nur vorgeschoben wird. Ein anderer wichtiger Kündigungsgrund ist die Pflichtverletzung des Mieters, der zum Beispiel seine Miete unpünktlich gezahlt hat oder den Hausfrieden nachhaltig stört. Manchmal berufen sich der Mieter auch auf das Auslaufen eines befristeten Vertrages, sie übersehen dabei allerdings häufig, dass auch hier ein besonderer Grund vorliegen muss.

Was wir für Sie tun können:

Wir prüfen für Sie, ob die Regeln des Kündigungsschutzes auf Ihren Vertrag Anwendung finden und ob Ihr Vermieter eine wirksame Kündigung ausgesprochen hat oder dies tun könnte. Wir überprüfen dabei auch die Kündigungsfristen und andere Formalitäten, die der Vermieter einhalten muss. Falls eine Kündigung unwirksam sein sollte, geben wir Ihnen Tipps, wie Sie sich verhalten sollten.

Was wir von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Wir benötigen von Ihnen eine Kopie Ihres Mietvertrages. Bitte senden Sie uns diesen per E-Mail, Fax oder Post zu (Kontakt).

Kündigungsschreiben: Sofern eine Kündigung bereits vorliegt, benötigen wir auch hiervon eine Kopie und die weitere Korrespondenz, die zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter stattgefunden hat.

Bitte gehen Sie in der Schilderung Ihres Sachverhaltes auch auf die folgenden Fragen ein:

Falls eine Pflichtverletzung vorgeworfen wird, beschreiben Sie diese und nehmen Sie Stellung, ob der Vorwurf vor Gericht beweisbar sein wird.

Falls sich dies nicht aus den Unterlagen ergeben sollte, teilen Sie uns bitte mit, wie lange der Mietvertrag bestand, wann die Kündigung ausgesprochen wurde und zu welchem Zeitpunkt gekündigt wurde.

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Mieterhöhung

Die Miete soll erhöht werden. Sie möchten wissen, ob Sie sich dagegen wehren können.

Die Miete kann vom Vermieter nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden. In manchen Fällen ist eine Mieterhöhung völlig ausgeschlossen oder führt sogar dazu, dass der Vermieter eine wirtschaftsstrafrechtliche Ordnungswidrigkeit begeht, wenn die Miete nämlich 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt. Häufig werden auch Staffelmieten vereinbart, bei denen sich die Miete jährlich um einen Prozentsatz oder einen festen Betrag erhöht. Solche Vereinbarungen sind nur unter bestimmten Umständen wirksam. Sowohl die Gesetze zur Mieterhöhung als auch die zu den Staffelmieten wurden zum 1. September 2001 neu gefasst.

Was wir für Sie tun können:

Wir prüfen für Sie die Wirksamkeit einer Mieterhöhung und sagen Ihnen gegebenenfalls wie Sie sich gegenüber Ihrem Vermieter verhalten sollten.

Was wir von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Bitte schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post (Kontakt).

Falls ihr Vermieter von Ihnen schriftlich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt hat, schicken Sie uns bitte eine Kopie dieses Schreibens.

Bitte nehmen Sie in der Schilderung des Sachverhaltes zu dem Vortrag des Vermieters kurz Stellung und erläutern Sie uns, ob z.B. die vorgetragenen Modernisierungen ausgeführt wurden.

Bitte schreiben Sie uns auch, ob in Ihrer Gemeinde ein Mietspiegel geführt wird bzw. wie hoch die ortsüblichen Mieten für Wohnungen Ihrer Art sind.

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Mietminderung und Mängel an der Wohnung

In Ihrer Wohnung ist etwas kaputt gegangen und ihr Vermieter kümmert sich nicht oder nicht schnell genug um die Behebung des Mangels. Sie möchten wissen, ob Sie die Miete mindern können und wie Sie dabei vorgehen sollten.

Die Mietminderung ist eines der stärksten und effektivsten Instrumente des Mieters, Druck auf den Vermieter auszuüben. Mieter sollten dabei jedoch genau wissen, in welcher Höhe Sie die Miete mindern können und was Sie dabei zu beachten haben, um keine Kündigung wegen Mietrückständen zu riskieren.

Was wir für Sie tun können:

Wir teilen Ihnen mit, wie Sie bei der Mietminderung vorgehen sollten und geben Ihnen eine Größenordnung für die Mietminderung. Wir orientieren uns dabei an vergleichbaren Gerichtsurteilen und nennen die Fundstellen. Wir sagen Ihnen auch, unter welchen Umständen Sie den Mangel selbst beheben und die Kosten hierfür vom Vermieter verlangen oder von der Miete einbehalten können.

Was wir von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Bitte schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post (Kontakt).

Bitte beschreiben Sie uns den Mangel so genau wie möglich. Wann trat der Mangel zum ersten Mal auf? Wie oft zeigt sich der Mangel? Was wurde bisher unternommen, um den Mangel zu beheben?

Sofern es sich bei dem Mangel um Lärm handelt wäre auch von Interesse, zu welchen Zeiten die Störungen auftreten und ob der Lärm (Baulärm) beim Einzug in die Wohnung schon absehbar war. Schreiben Sie uns auch, wo die Wohnung liegt.

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Vertragscheck

Sie haben einen Mietvertrag, den Sie auf seine Gültigkeit überprüfen möchten. Als Vermieter möchten Sie alte oder unwirksame Klauseln durch neue Regeln ersetzen.

Wenn uns ein Mietvertrag über Wohnraum vorgelegt wird, finden wir meistens mehrere wichtige Klauseln, die unwirksam sind oder deren Wirksamkeit umstritten ist. Die Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern führen ständig neue Musterprozesse durch alle Instanzen, so dass selbst vorformulierte Verträge häufig unwirksame Klauseln enthalten. Durch die Änderung des Mietrechts im September 2001 sind viele der bisher verwendeten Regelungen unwirksam geworden. Viele Vermieter verwenden Sie jedoch weiterhin.

Was wir für Sie tun können:

Wir überprüfen Ihren Mietvertrag auf unwirksame oder zweifelhafte Klauseln. Wir konzentrieren unsere Prüfung dabei auf die häufigsten Streitpunkte: Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Haftungsregelungen, Kündigung und Befristung, sowie Miethöhe und Nebenkosten. Bitte teilen Sie uns mit, wenn Sie statt dessen eine vollumfängliche Prüfung aller Klauseln oder die neue Formulierung von Vertragsbestandteilen des Mietvertrages wünschen; wir würden Ihnen dann ein entsprechendes Angebot unterbreiten.

Was wir von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Bitte schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post (Kontakt).

Falls Sie die Prüfung anderer als der oben genannten Klauseln wünschen, teilen Sie uns mit, worauf wir unseren Prüfungsumfang erstrecken sollen.

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Kaution

Sie sind aus Ihrer Wohnung ausgezogen, haben keine Schäden hinterlassen und möchten ihre hinterlegte Kaution zurück haben, der Vermieter weigert sich jedoch. Sie möchten wissen, wann Sie die Kaution zurückverlangen können und wie Sie dabei vorgehen sollten.

Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses muss die Kaution zurückgezahlt werden, sobald erkennbar ist, dass dem Vermieter keine Forderungen gegen den Mieter mehr zustehen, die den Rückgriff auf die Kaution nötig machen. Häufig behalten Vermieter die Kaution unter dem Vorwand ein, es könnten noch Nachzahlungen zu den Nebenkosten fällig werden.

Was wir für Sie tun können:

Wir sagen Ihnen, ob Sie die Kaution zurückverlangen können und wie Sie dabei vorgehen sollten.

Was Sie von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Bitte schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages per E-Mail, Fax oder Post (Kontakt).

Teilen Sie uns mit, wann das Mietverhältnis beendet wurde, wann Sie ausgezogen sind und ob der Vermieter auf eine Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution bereits reagiert hat.

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Nebenkostenabrechnungen

Sie haben von ihrem Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten und möchten wissen, ob diese korrekt ist bzw. ob der Vermieter eine Nachzahlung verlangen kann.

Bei den Nebenkosten ist genau geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und nach welchen Verteilungsschlüsseln die einzelnen Mieter an Gemeinschaftskosten beteiligt werden dürfen. Die Verjährung von Zahlungsansprüchen ist mit dem neuen Mietrecht neu geregelt worden.

Was wir für Sie tun können:

Schicken Sie uns die Nebenkostenabrechnung und wir überprüfen diese auf die Rechtmäßigkeit. Falls sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergibt, sagen wir Ihnen, ob der Vermieter die Zahlung noch verlangen kann. Falls Sie eine Erstattung erhalten, sagen wir Ihnen, wie Sie vorgehen sollten.

Was wir von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Bitte schicken Sie uns eine Kopie Ihres Mietvertrages und der streitigen Nebenkostenabrechnung per E-Mail, Fax oder Post (Kontakt).

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Schäden an der Mietsache

In Ihrer Wohnung ist etwas kaputt gegangen und sie möchten wissen, wer für den Schaden aufkommt.

Grundsätzlich sind Reparaturen in der Wohnung Angelegenheit des Vermieters. Diese gesetzliche Regelung widerspricht häufig dem Gerechtigkeitsempfinden der Vermieter, die sich häufiger von der Überzeugung leiten lassen, der Mieter müsse für alle Schäden in einer Wohnung aufkommen. Dies gilt jedoch im Wesentlichen nur in zwei Fallkonstellationen.

1. Der Mieter hat eine Sache des Vermieters schuldhaft beschädigt.
2. Im Mietvertrag ist eine sog. Kleinreparaturklausel enthalten, wonach der Mieter Reparaturen in einem bestimmten Umfang selbst auszuführen hat.

Gerade die Kleinreparaturklauseln waren bereits mehrfach Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Dieser hat Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen für unwirksam erklärt.

Was wir für Sie tun können:

Wir prüfen für sie anhand der Rechtsprechung, ob eine Reparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist und ob und unter welchen Umständen sie demnach verpflichtet sind, Schäden an der Wohnung selbst zu tragen. Falls Sie Reparaturen selbst ausgeführt haben sollten oder sich der Vermieter weigert, etwas reparieren zu lassen, sagen wir Ihnen, wie sie am besten vorgehen.

Was wir von Ihnen benötigen:

Mietvertrag: Wir benötigen von Ihnen eine Kopie des Mietvertrages, die Sie uns per Telefax, Post oder E-Mail zuschicken können (Kontakt). Teilen Sie uns gegebenenfalls mit, falls kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Bitte beantworten Sie uns bei der Schilderung des Sachverhaltes die folgenden Fragen:

Was wurde in der Wohnung beschädigt und wie kam es zu dem Schaden?

Wie hoch sind die Kosten, die für eine Reparatur aufgebracht werden müssten?

Wann ist der Schaden entstanden?

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